副業で通販ビジネスをしたい。でも自宅の住所をインターネットに公開するのは嫌だ。

　

ということで、契約の3か月ぐらい前から、せこせことat homeやSUUMOといった大手の不動産サイトや、地元のローカルなサイトで情報収集していました。

　

結果、サイト価格では月額31,500の家賃が、月額25,000で借りることができたので、その時のノウハウをまとめてみました。

　

初期費用も若干安くできたので、併せてご紹介します。

不動産業界には、人の問い合わせが殺到する繁忙期と、比較的問い合わせの少ない閑散期があります。

新年度となる４月に合わせた１月～３月が、最も忙しい、引っ越しシーズンです。

　

また、会社の決算月は3月に次いで、9月が多く、

その翌月に人事異動の発表となるケースが多いです。

そのため、９月～11月も転勤による、引っ越しの需要が多くなります。

　

不動産会社も、そのことを良く理解していますので、繁忙期の前の月、

12月、8月は物件の収集に力を入れています。

よって、４～７月が不動産会社と交渉しやすい、閑散期と言えます。

1月～3月	繁忙期	新年度（4月）の引越し需要
4月～7月	閑散期
8月	通常	繁忙期前の調査
9月～11月	繁忙期	人事異動による転勤引越し需要
12月	通常	繁忙期前の調査

自分が希望する全ての条件を満たし、かつ予算に収まる物件が見つかれば、

それに越したことはありません。しかしながら、そんな幸運に恵まれることは

少ないと思います。

もちろん、ある程度妥協や落としどころは決めておく

必要はありますが、金額の問題、であれば交渉次第で希望に近づけることが可能です。

　

家賃は予算内だけど、残念ながら、この機能がない。という物件（以下、次点とします）を、本命の物件の近くで見つけておきます。

　

私の場合は、駐車場が遠い上に狭い、

物販ビジネスをするにあたり必須な、インターネットの回線が開通してない

といった具合の物件でした。

　

本命と、次点を心に決めたら、不動屋会社に電話やメールで、見つけておいた次点の内見を依頼します。

アポイントが取れたら、内見当日は、まず不動屋さん会社に出向いて、なぜ物件を探しているのか、入居希望日はいつか、予算はいくらか聞かれますので、率直に話します。

　

その後、内見に連れてってもらいます。（自前でスリッパを持っていくと良いです）、一通り見た後に、部屋の感想を聞かれますが、部屋を褒めつつも、迷ってるという体にします。

なぜかと聞かれてから、「いや、ホームページで調べたので、分かってはいたのですが……」と話します。

場合によっては、「なるほど、なんとかします」という回答がその場で出るかもしれません。

　

部屋を後にしてから、「もし時間があれば…」と切り出します。

予算があわないのですが、念のため見せてもらえませんか、と本命の物件の案内を依頼します。

アパート、マンション経営は、新築で立てて、25年ぐらいで元を取る、というのが一般的なようです。

　

新築の場合は、多くの場合、建設費用のローンがあるため、値引き交渉に

応じてもらいにくいです。

　

30年経過していれば、リフォームで一時金を支払っていたとしても、

建物の費用は完済しているので、大家さんにしても、焦りはありません。

多少値引きしても損はしない、そういった、考え方にシフトしています。

月額費用から、交渉に関わった項目を抜粋して、表でまとめました。

項目	交渉前	交渉後
賃貸料	27,000	25,000
管理費	3,000	0
駐車場代	1,000	0
保証料	300	0
	31,300	25,000

元々管理費込みで30,000＋オプションで駐車代は別と謳っていた物件を、予算の25,000まで下げてもらいました。

（田舎で駅からも遠いので駐車場は必須でした。）

物件としては非常に気に入っており、ここを見てしまったら、最初に案内してもらった物件（本命とは別に、安い物件をリストアップ）では満足できない。

なんとかお願いできないか、と頼み込みました。

ここで納得できる形になったら、入居一時金の話となります。

保証料が月々500円→0円となっているのも、入居一時金（イニシャルコスト）の次項でご説明します。

入居一時金、初期費用もいろいろあります。

敷金・礼金（敷金礼金なしと謳いながら、退去負担金と書かれる場合もあります）、鍵の交換費、自治会費、仲介手数料などです。

上記は決まっている金額だから、と交渉が難しいですが、火災保険料と保証料

については、「知っていれば」下げることが可能です。

項目	交渉前	交渉後
火災保険料(2年契約)	18,000	9,000
保証料	27,000	21,600
	45,000	30,600

火災保険は、不動産会社から提案されることが多いです。

「皆さんがよく加入される、最適なプランです。下・中・小の３つから選べます」

と言われると、「じゃぁ間をとって中にしようかな」

なんて決めてしまいがちですが、詳しい方がみると、「無駄」と

思う項目もあるようです。

私の場合は、家財の保証が600万円となっており、ここを50万円に見直すことで半額になりました。

　

保証料は、保証会社に納める費用で、「連帯保証人」の代わりとなります。

借主が家賃を支払えなくなった場合は、保証会社から大家さんに家賃が支払われます。（もちろん、保証会社から借主に催促が来ます）

保証会社も世の中に多くあり、プランもいろいろあります。

　

私の場合は、一時金27,000＋月額300×24か月払い 、

月額300円は毎月、保証会社に、手数料別で振り込んでください。と案内されました。

しかし、300円のために振込手数料を数百円も払いたくなかったので、

「月額費用なしで、一括で支払えないですか」と相談したところ、

その場で回答はもらえませんでしたが、後日、別の保証会社で再見積もりしてもらいました。

　

結果、一時金は21,600（1か月の家賃の8掛）のみとなり、月額費用がなくなったばかりか、一時金も当初の27,000より安くなりました。

よくよく話を聞いてみると、最初に案内した保証会社では、一時金は家賃の半額なのだが、最低料金があり、30,000円に満たない場合は、家賃1か月分が一時金になるということでした。

確かに、1か月の家賃が60,000とかであれば、60,000×50%+0+300×24 = 37,200 なので、

60,000×８0%、48,000よりは安くなります。

言わなかったら損をしていました。

　

不動産会社への仲介手数料ですが、こちらは金額は、家賃の1か月と、宅地建物取引法で規定されていますが、支払うのは貸主と借主が0.5か月分ずつ、同意があれば、貸主もしくは借主から1か月支払うことも許可されています。

ですので、0.5か月分にしてもらえませんか、という交渉も可能ではあります。（今後の付き合いも考えて、私は、ここについては交渉しませんでした）

・お部屋探しは7月～9月がベスト。

・本命の物件と、次点の物件を持つ

・家賃交渉は情熱を込めて

・一時金は、聞かないと損をする。

皆さんが、良い物件と契約できることを願っています。